TRANSMISSION SANS DROITS DE DONATION

Opportunité pour transmettre sans droits de donation et attention à ne pas confondre, fiscalement, résidence principale et résidence secondaire :

Une nouvelle opportunité se présente pour transmettre sans droits de donation : jusqu’au 31 décembre 2026, les parents, grands-parents, et même les arrière-grands-parents, peuvent donner de l’argent pour aider leurs descendants à financer des travaux de rénovation énergétique dans leur résidence principale ou à acheter un logement neuf pour l’habiter ou pour le louer (art. 790 A bis du code général des impôts). Un dispositif séduisant mais qui comporte son lot de contraintes.

Ce don est ouvert aux enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants, ou ainsi qu’aux neveux et nièces des oncles et tantes sans descendance.

A priori, même s’ils sont encore mineurs, leurs parents peuvent réinvestir les fonds dans un bien locatif acheté en leur nom.

Chaque donateur peut donner jusqu’à 100 000 € à un même bénéficiaire qui, lui, peut recevoir, de plusieurs donateurs, un maximum de 300 000 €. Ce montant se cumule sans restriction avec :

• L’abattement de 100 000 € pour les dons entre parent et enfant ;
• L’abattement de 31 865 € pour les dons entre grand-parent et petit-enfant ;
• L’exonération de 31 865 € pour les dons familiaux d’argent à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant majeur (ou neveu et nièce pour les oncles et tantes sans enfants) si le donateur a moins de 80 ans.

Une fausse bonne idée consiste à vouloir dissocier, au sein d’un couple, faisant une déclaration d’impôts sur le revenu commune, la résidence principale et la résidence secondaire pour en faire deux résidences principales afin de bénéficier d’une double exonération sur plus-value de cession.

En effet, si ce n’est pas impossible, encore faut-il pouvoir apporter la preuve, à l’administration fiscale, du pourquoi de cette démarche.

Un tout récent arrêt (CAA Paris du 27/3/2025) en fait, à nouveau la démonstration.

En effet, lorsqu’elle constitue la résidence principale du cédant, la plus-value réalisée sur la cession de l’immeuble est exonérée, quel que soit le type de logement.

Pour bénéficier effectivement de cette exonération, l’immeuble doit constituer la résidence habituelle et effective du cédant au jour de la cession, à charge pour lui d’apporter la preuve que le bien cédé constituait sa résidence principale.

En l’espèce, le bénéfice de l’exonération a été refusé au contribuable dès lors que :

• L’adresse du bien cédé était différente de celle indiquée comme étant son domicile dans ses déclarations d’impôt sur le revenu ;

• La consommation d’électricité indiquée sur les relevés était insuffisante par rapport à celle que l’on est en droit d’attendre d’un logement occupé à titre de résidence principale ;

• Le fait d’apporter une attestation d’assurance indiquant que le bien cédé constitue la résidence principale est sans incidence dès lors qu’elle ne repose sur aucun fait matériel et qu’au surplus cette attestation a été établie avant l’acquisition du bien assuré ;

• Aucune preuve n’est apportée concernant l’impossibilité effective d’occuper un autre logement dont le cédant est propriétaire.

A nouveau cette décision rappelle de l’importance de bien être en mesure d’apporter matériellement des preuves justifiant d’une occupation effective et à titre principal du bien cédé.