🔳 Valorisation et Stratégie de cession :

Fort de son expertise et de son expérience notre cabinet accompagne les dirigeants et actionnaires dans leurs projets de cession, acquisition, ou d’évolution de l’actionnariat.

Le savoir-faire couvre notamment :

•  Cession d’entreprise / LBO / OBO / MBO

•  Financement & valorisation d’entreprise 

Le LBO (Leveraged Buy-out) parfois appelé Buyout est une opération de rachat d’entreprise grâce à un emprunt bancaire. L’acquéreur n’utilise ses fonds propres que pour une fraction du prix d’achat. Le crédit est ensuite remboursé grâce aux bénéfices futurs générés par l’entreprise rachetée.

Le LBO (Leveraged Buy-Out), en français « rachat avec effet de levier », est une opération financière qui permet de racheter une entreprise en utilisant principalement l’endettement. Ce recours à l’endettement s’appelle l’effet de levier. 

Dans l’opération de LBO, l’acquéreur utilise ainsi une partie réduite de ses capitaux propres, et finance le reste du rachat avec un ou plusieurs crédits bancaires. 

L’OBO, (owner buy out), est un cas particulier de LBO. Il s’agit de l’achat d’une entreprise par une holding détenue conjointement par un DG et des investisseurs. Depuis l’amendement Charasse, le DG ne peut être majoritaire dans la holding de rachat s’il est déjà majoritaire dans la cible

Le MBO (Management Buy Out)

désigne l’achat d’une société lorsqu’il est réalisé par l’équipe dirigeante en place et/ou tout ou partie de ses salariés. Cette opération se fait généralement en ayant recours à l’endettement, c’est alors un LMBO.

Si vous aspirez à vous porter acquéreur, voire céder votre entreprise, ou êtes courtisé pour une association, n’hésitez pas à prendre attache avec nous pour échanger à cet égard.

🔳 Associés de sociétés d’Exercice Libéral :

Les rémunérations perçues par les associés d’une SEL, au titre de leur activité libérale dans cette société, sont désormais imposables dans la catégorie des BNC et non plus dans la catégorie des traitements et salaires.

🔳 Déficit foncier :

Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous proposez à la location nue (non meublée) à usage d’habitation, et si vous avez opté ou relevez du régime d’imposition au réel, vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers.

Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, cette situation génère un déficit foncier.

Ce déficit foncier, c’est-à-dire la part de charges supérieure à vos revenus fonciers, peut alors être déduit de votre revenu global (par exemple : salaires ou pensions de retraite) et vous permettre ainsi de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.

Dans le régime micro-foncier vous ne déclarez pas vos charges au réel mais un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué à vos revenus fonciers, quel que soit le montant de vos charges. Le régime micro-foncier ne permet donc pas de produire un déficit foncier.

Vous relevez de plein droit de ce régime lorsque le montant de vos revenus fonciers est inférieur à 15 000 euros par an, et que le bien mis en location ne bénéficie pas d’un régime particulier. Vous pouvez toutefois opter pour le régime réel (dans ce cas, ce choix est irrévocable pendant trois ans).

Le régime réel permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale.

Si vous percevez plus de 15 000 euros de recettes locatives par an, vous y êtes automatiquement assujetti.

Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier (ou 15 300 euros pour les logements concernés par l’une des déductions prévues à l’article 31 du code général des impôts).

L’excédent de déficit foncier peut être reporté et déduit :

• Durant six ans de l’ensemble de vos revenus,
• Durant dix ans de vos seuls revenus fonciers.

La limite annuelle d’imputation sur le revenu global des déficits fonciers est rehaussée à 21 400€ pour les dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique.

Ces travaux doivent permettre à un bien qualifié de passoire thermique de passer d’une classe énergétique E, F ou G de l’audit énergétique à une classe A, B, C ou D.

Ce dispositif s’applique dans les conditions suivantes :

• Vous devez justifier de l’acceptation d’un devis intervenue à compter du 5 novembre 2022,
• Les dépenses doivent être effectuées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

Lorsque vous louez un bien immobilier non meublé, les loyers que vous percevez constituent vos revenus fonciers.

Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et participent de votre revenu global.

Revenu global = revenus fonciers + autres revenus (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite, etc.).

Vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les charges suivantes :

• Les frais de gestion et d’administration du bien : rémunération d’un concierge, frais d’agence immobilière ou d’un syndic de copropriété, etc.,
• Les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire comme la taxe foncière,
• Les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location,
• Les dépenses d’amélioration, qui ont pour objet d’améliorer les conditions de vie au sein d’un logement sans en modifier la structure,
• Les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété,
• Les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ,
• L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire,
• Les primes d’assurance,
• Les intérêts et frais d’emprunt liés à la souscription d’un prêt immobilier.

À savoir :

• Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent pas être déduits de votre revenu foncier.
• Les charges liées aux intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles de la même manière que les autres frais : elles sont déductibles de votre seul revenu foncier. Vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global.

Les charges déductibles citées précédemment sont à renseigner lors de la déclaration des revenus fonciers, à effectuer par le biais du formulaire no 2044, à joindre à votre déclaration de revenus globale, renseignée grâce au formulaire no 2042.

Il importe de bien veillez à conserver les pièces vous permettant de justifier les charges déclarées : facture, plan, photographie ou tout autre élément permettant d’établir avec précision la nature et le montant des charges supportées.

En tant que propriétaire-bailleur, vous pouvez récupérer une partie des charges sur le bien loué auprès de votre locataire.

Les charges qui peuvent être imputées au locataire sont les charges dites locatives ou récupérables.

En location vide comme en location meublée (logements meublés dont les baux ont été signés depuis le 27/3/2014, à moins que le contrat n’y fasse référence avant cette date.), la liste de ces charges est fixée par décret.

Les dépenses ne figurant pas dans cette liste ne peuvent donc pas être imputées au locataire.

Les charges récupérables se répartissent en trois grandes catégories de dépenses :

• Les dépenses des services liées au logement et à l’usage de l’immeuble,
• Les frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble,
• Les taxes locatives.

Plus concrètement, voici les principales charges récupérables :

Il est possible de facturer au locataire les frais liés à l’électricité ainsi que ceux liés au contrat d’entretien de l’ascenseur (vérification réglementaire, fourniture de produits ou de petits matériaux d’entretien, menues réparations de la cabine, des paliers et des fusibles).

Certaines dépenses relatives à la consommation d’eau et au chauffage sont récupérables.

Sont notamment concernées :

• L’eau froide et chaude des locataires,
• L’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes, y compris la station d’épuration,
• L’eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs,
• Les produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau,
• La fourniture d’énergie quelle que soit sa nature,
• Les frais d’entretien courant et de menues réparations des équipements de production d’eau chaude ou de chauffage,
• Les frais de location d’entretien et l’exploitation des compteurs généraux et individuels.

Les dépenses à la charge du locataire concernent essentiellement le chauffage et la production d’eau chaude ainsi que la distribution d’eau dans les parties privatives.

Le propriétaire peut se faire rembourser par son locataire certains frais engagés pour l’entretien des parties communes. Il en est ainsi du coût :

• De l’électricité,
• De la fourniture de produits d’entretien (par exemple : balais et petit matériel),
• De l’entretien de la minuterie, des tapis, de vide-ordures,
• De la réparation des appareils d’entretien de propreté tels que l’aspirateur,
• Des frais de personnel d’entretien.

Les dépenses relatives à l’entretien et à l’exploitation des espaces extérieurs (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux) peuvent être demandées au locataire. Il s’agit notamment :

• Des opérations de coupe, désherbage, sarclage, ratissage, nettoyage et arrosage,
• De l’achat des produits de jardinage (engrais, graines, fleurs, plants, plantes de remplacement à l’exception de celles utilisées pour la réfection des massifs, haies, produits bactéricides et insecticides).

S’il s’agit d’un employé d’immeuble (non logé sur place), le salaire versé ainsi que les charges sociales et fiscales qui y sont liées, sont récupérables en totalité par le propriétaire.

S’il s’agit d’un gardien ou d’un concierge (logé sur place, avec un logement de fonction), le salaire versé et les charges sociales et fiscales qui y sont liées sont récupérables par le propriétaire à hauteur de :

• 75 % de leur montant, si le gardien assure le nettoyage des parties communes et sort les containers de poubelles,
• 40 % de leur montant, s’il n’assure que l’une ou l’autre de ces deux tâches.

Il est possible de demander au locataire le remboursement des taxes et redevances suivantes :

• La taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères. Cette taxe figure sur l’avis de taxe foncière.
• La redevance d’assainissement.

Il existe deux manières de régulariser les charges de votre locataire :

• Par le versement d’une provision mensuelle ou trimestrielle, avec une régularisation annuelle,
• Par forfait, dans le cas d’une location meublée notamment. Dans ce cas, le montant du forfait est inscrit dans le bail.

🔳 Médecins conventionnés du secteur 1 :

Si vous êtes médecin conventionné du secteur1 : vous pouvez bénéficier de trois avantages fiscaux spécifiques : 1) une déduction forfaitaire de 2 %, 2) un abattement forfaitaire dit du groupe III 3) une déduction complémentaire de 3 %. 

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, vous devez remplir les conditions suivantes :

• Pratiquer les tarifs fixés par la convention nationale (médecin du secteur 1) ;
• Souscrire votre déclaration professionnelle dans les délais légaux ;
• Relever des catégories suivantes : médecins omnipraticiens ou généralistes, spécialistes médicaux, chirurgiens et spécialistes chirurgicaux, électro-radiologistes qualifiés conventionnés.

Les médecins biologistes directeurs de laboratoires d’analyses médicales ainsi que les médecins anatomo-cyto-pathologistes exerçant en laboratoire d’analyses de biologie médicale peuvent également en bénéficier.

Les autres catégories de praticiens, même conventionnés (chirurgiens-dentistes, infirmiers, masseurs-kinésithérapeutes…) et les médecins remplaçants ne sont pas concernés par ces mesures.

L’abattement forfaitaire du groupe III et la déduction complémentaire de 3% sont des avantages fiscaux accordés aux médecins du secteur 1 pour compenser les sujétions liées à leur adhésion à la convention nationale. 

Dès lors que vous relevez du régime de la déclaration contrôlée, vous êtes en principe, comme la généralité des contribuables relevant de ce régime, tenus de justifier l’intégralité de vos frais professionnels et de déduire les dépenses réellement engagées.

Toutefois, en tant que médecin du secteur 1, vous pouvez, sur option, ne pas comptabiliser certains frais et les déduire sur la forme d’un abattement de 2 % : frais de représentation, réception, prospection, cadeaux professionnels, travaux de recherche, blanchissage et petits déplacements.

Ces frais sont alors déduits sous forme d’un abattement de 2 %, calculé sur le montant de vos recettes brutes, y compris les honoraires de dépassement auxquels vous avez droit (DE ou DP), avant déduction des honoraires rétrocédés aux remplaçants.

La base de calcul de cette déduction comprend également les gains divers, mais pas les plus-values professionnelles.

Attention : vous ne pouvez pas cumuler la déduction de 2 % et la déduction de frais de même nature au réel. Vous devez donc choisir entre la déduction forfaitaire et la déduction au réel des mêmes frais. Ce choix, à effectuer en début d’année, porte sur l’année entière et pour l’ensemble des frais précités.

Si vous optez pour la déduction forfaitaire de 2%, vous devez comptabiliser les dépenses en « prélèvements personnels ».   A l’inverse, l’inscription de ces frais au compte de charge emporte option pour la déduction des frais au réel. 

Les frais de petits déplacements couverts par cette déduction de 2 % sont constitués par les dépenses exposées par l’usage, à l’intérieur de l’agglomération, d’un moyen de transport autre qu’un véhicule professionnel (taxi, bus…) et celles liées au stationnement du véhicule professionnel. En revanche, les frais afférents à l’utilisation du véhicule professionnel qui ne sont pas compris dans l’abattement, restent déductibles dans les conditions habituelles.

Contrairement à la déduction de 2 %, l’abattement forfaitaire du groupe III n’a pas le caractère d’une déduction forfaitaire pour frais professionnels. Il vise à offrir un avantage fiscal aux médecins du secteur qui sont soumis à des sujétions particulières du fait de leur adhésion à la convention.

Son montant est calculé à partir d’un barème fourni par l’administration fiscale. Il varie en fonction de votre spécialité et du montant de vos honoraires conventionnés, entre 770 € et 3 050 €. Seuls les honoraires conventionnels avant déduction des sommes rétrocédées à des remplaçants doivent être pris en compte. Les honoraires libres doivent être exclus, même si leur taux n’excède pas celui prévu par la convention.

Comme pour l’abattement du groupe III, la déduction complémentaire de 3 % est un avantage fiscal, qui n’a pas le caractère d’une déduction forfaitaire pour frais professionnels.
La déduction complémentaire de 3% se calcule sur la même assiette que l’abattement forfaitaire du groupe III, à savoir les honoraires conventionnels.

L’application de ces déductions n’est pas automatique. Il vous appartient de les calculer et de les porter en déduction sur votre déclaration professionnelle. 
Pour ce faire, vous devrez les inscrire sur votre déclaration professionnelle 2035 à la ligne 43 « Divers à déduire » du formulaire 2035-B, case CQ « dont déductions médecins conventionnés de secteur 1 » et les reporter en case CL. 

🔳 Travailleur indépendant :

Vous exercez une activité artisanale, commerciale ou libérale.

Pour déclarer vos revenus 2024, vous n’avez qu’une seule déclaration à faire sur https://.www.impots.gouv.fr. Cette déclaration unique sera utilisée pour le calcul de votre impôt sur les revenus, de vos cotisations et vos contributions sociales personnelles.

Sur votre déclaration en ligne, dans la rubrique « Indépendants – Données complémentaires à la déclaration de revenus », la case indiquant que vous relevez « Du régime général des indépendants : artisans, commerçants, professions libérales » sera pré-cochée afin de vous proposer les rubriques nécessaires pour le calcul de vos cotisations et contributions sociales.

Certaines rubriques seront préremplies grâce aux éléments déjà indiqués dans vos déclarations professionnelles. Vous pourrez les corriger si besoin. D’autres rubriques spécifiques devront en revanche être complétées, en fonction de votre activité.

Quand vous aurez validé votre déclaration de revenus, les éléments nécessaires seront transmis automatiquement à votre Urssaf, ainsi qu’à votre caisse de retraite des professions libérales le cas échéant. Vous n’aurez pas d’autre démarche à effectuer.

Vous recevrez ensuite un nouvel échéancier de paiement actualisé en fonction des éléments déclarés.

🔳 Vous êtes LMNP et pratiquez la location saisonnière :

En principe, les LMNP ne paient pas de cotisations sociales.

Toutefois, il existe une exception pour les loueurs en meublé faisant de la location saisonnière, ce qui est par exemple le cas de location de courte durée (type Airbnb).

En ayant le statut LMNP, vous devrez payer des cotisations sociales uniquement si vous retirez plus de 23 000 € de recettes annuelles d’une activité de location saisonnière.

Dans tous les autres cas de figure, les LMNP ne paient pas de cotisations sociales, mais restent soumis aux prélèvements sociaux en cas de bénéfice fiscal. (En cas de déficit le loueur en meublé non professionnel n’est pas redevable de prélèvements sociaux.)

Si vous faites de la location saisonnière et que vos recettes locatives dépassent un certain montant, vous n’êtes plus soumis aux prélèvements sociaux, mais vous êtes redevable des cotisations sociales. Voici les deux cas de figure pour la location saisonnière avec le statut LMNP.

Si vous gagnez moins de 23 000 € de recettes locatives par an en location saisonnière, vous n’êtes pas redevable des cotisations sociales. Vous devez cependant payer les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu. Celui-ci est calculé en se basant sur votre revenu fiscal. En cas de résultat fiscal nul, vous ne payez pas d’impôt sur le revenu et vous n’êtes pas redevable des prélèvements sociaux.

Si la location saisonnière rapporte plus de 23 000 € de recettes locatives par an, dans ce cas, l’administration fiscale vous considère en tant que professionnel et vous êtes redevable des cotisations sociales.

La loi de Finances pour 2025 réforme la location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel. Ainsi, au moment de la revente du bien immobilier, si celui-ci a fait l’objet d’amortissements comptables déductibles des recettes locatives imposables, ceux-ci sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession.

Sont notamment exclues de cette évolution fiscale : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les résidences pour personnes handicapées.

Les propriétaires restent soumis aux plus-values immobilières des particuliers et seront toujours exemptés d’impôt sur les plus-values de cession après 22 ans de détention de leur logement, et de prélèvements sociaux après 30 ans.

La location meublée fait face à un tsunami réglementaire visant chaque aspect de l’activité :

Administratif, juridique, fiscal, social et comptable…

Renforcement des exigences énergétiques, réduction du nombre de nuitées louées, pouvoirs  accrus des maires, exigence d’un numéro SIRET, harmonisation des régimes d’imposition, limitation du régime micro, extension du champ d’application de la TVA et obligation d’établissement de factures, appel généralisé de la taxe d’habitation pour de nombreux meublés de tourisme, réforme des plus-values des LMNP …

Avec l’objectif annoncé de limiter drastiquement la transformation de logements nus en logements meublés.

Jamais auparavant une activité n’avait subi autant de bouleversements en si peu de temps !

Les loueurs de meublés doivent donc s’adapter à ces nouvelles règles pour rester en conformité et préserver la rentabilité de leur activité.

🔳 P E R. :

Face aux données démographiques et à la situation des finances publiques, favoriser la diffusion l’épargne retraite supplémentaire est devenu une priorité pour l’exécutif qui aspire à inciter à compléter les allocations des retraités.

La Loi Pacte, votée le 11/4/2019, a simplifié les dispositifs de retraite supplémentaires à cotisations définies en instaurant le Plan d’Epargne Retraite (PER), décliné en :

• Une version individuelle (Perin)
• Deux versions d’entreprise :
• 1) PER Collectif (PERcol)
• 2) PER Obligatoire (PERo)

Le PER Collectif (PERcol) est instauré par décision du dirigeant ou par accord social.

Son adhésion est facultative.

Son alimentation par le versement volontaire du salarié avec abonnement possible de l’employeur ; primes d’intéressement, de participation, de partage de la valeur (PPV) ou issue du plan de partage de valorisation de l’entreprise (PPVE), compte épargne temps (CET).

La sortie se fait en capital, en rente, ou mixe des deux.

Le PER Obligatoire (PERo) :

Succède au régime supplémentaire d’entreprise à cotisations définies dits Art. 83.

Il est instauré par le Dirigeant, par accord social ou référendum.

Son adhésion est obligatoire par catégories objectives.

Son alimentation découle de cotisations de l’entreprise et du salarié. Versements volontaires du salarié, primes d’intéressement, de participation, de Partage de la valeur (PPV) ou prime issue du plan de partage de valorisation de l’entreprise (PPVE), compte épargne temps, transfert d’autres PER.

La sortie se fait en rente pour les droits issus de versements obligatoires. En rente, capital, ou mixe, pour les autres versements.

Le Plan d’Épargne Retraite (PER) est structuré en trois compartiments, chacun correspondant à une origine différente des versements :

• Compartiment 1 :   Versements volontaires de l’épargnant (individuel),

• Compartiment 2 : Épargne salariale (participation, intéressement, abondement, droits              issus du compte épargne-temps).

• Compartiment 3 : Versements obligatoires (cotisations obligatoires de l’employeur et,          le cas échéant, du salarié).

Chaque compartiment a ses propres règles de fonctionnement et de fiscalité.

Compartiment 1 : Versements volontaires

• Déductibles du revenu imposable dans la limite de 10 % des revenus professionnels (ou 10 % du PASS si plus avantageux).

• À la sortie : imposition selon le choix de déduction ou non à l’entrée (rente imposée comme pension, capital imposé au barème de l’impôt sur le revenu, plus-values soumises à la flat tax).

Compartiment 2 : Épargne salariale

• Sommes issues de la participation et de l’intéressement exonérées d’impôt sur le revenu à l’entrée, dans certaines limites.

• Abondement de l’employeur exonéré d’impôt sur le revenu sous conditions (plafond de 16 % du PASS et 3 fois le versement du salarié).

• Soumis à la CSG/CRDS mais pas à l’impôt sur le revenu à l’entrée.

Compartiment 3 : Versements obligatoires

• Cotisations obligatoires exonérées d’impôt sur le revenu dans la limite de 8 % de la rémunération annuelle brute (plafonnée à 8 PASS).

• Soumises à la CSG/CRDS, mais pas à l’impôt sur le revenu à l’entrée.