🔳 Atouts de l’immobilier locatif en location meublée :

La location meublée est perçue comme moins contraignante que la location nue et permet à l’investisseur de louer tant à l’usage de résidence principale, qu’à un étudiant, à un salarié en mobilité professionnelle, de, faire de la location touristique. Elle relève de la catégorie des BIC avec la possibilité de relever du micro-BIC (si les loyers annuels sont inférieurs à 77 700 €) ou le régime réel.

Tant que le(s) loyer(s) annuel(s) ne dépassent pas 23 000€ et qu’il(s) restent inférieurs aux revenus professionnels du foyer fiscal ils relèvent du statut LMNP.

Faute de quoi ils relèvent du statut de LMP et sont soumis aux mêmes règles que les travailleurs indépendants au regard du droit social.

Le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur les loyers encaissés. L’assiette relève du barème progressif pour l’impôt sur le revenu et est soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,20%.

L’option du régime réel d’imposition ne permet pas l’abattement de 50% mais de déduire les différentes charges et d’amortir le prix de l’investissement complété de celui du mobilier. La fraction d’amortissement, non déduire une année faute de loyers suffisants, est reportable sans limite de temps sur les loyers des années suivantes.

Lors de la vente du bien la plus-value immobilière est celle des particuliers, c’est à dire qu’au-delà de 30 ans de détention il y a exonération totale. Si moins de 30 ans le Notaire, en charge de la vente, s’inquiète de savoir si l’investisseur a bénéficié du régime LMNP avec pour conséquence, si c’est le cas, que les amortissements déduits des loyers seront alors réintégrés au prix de revient pour déterminer la plus-value immobilière imposable (sauf pour certains types de biens tels les résidences universitaires, les Ehpad, les foyers d’accueil médicalisés).

🔳 Transmission Universelle de Patrimoine (TUP) :

Une TUP est une procédure qui permet de dissoudre une société unipersonnelle (EURL, SASU, etc.) sans liquidation. Elle consiste en la transmission de l’intégralité de son patrimoine (actif et passif) à son associé unique, une personne morale (société commerciale ou civile).

Dans le cadre d’une TUP, réalisée par une société mère absorbant sa filiale détenue à 100 % :

• La société absorbante reprend en principe l’intégralité des droits et obligations de la société absorbée (y compris les déficits).
• Mais l’article 209, II du CGI introduit une restriction importante :
• Les déficits reportables, de la société absorbée, ne sont transférables à l’absorbante qu’avec l’agrément préalable de l’administration fiscale (procédure dite « agrément 209, II »)
• (Cet agrément est délivré si la TUP n’a pas comme objectif principal la recherche d’un avantage fiscal et si l’activité à l’origine des déficits est poursuivie pendant au moins 3 ans).

Sans cet agrément, les déficits de la société dissoute sont perdus et ne peuvent pas être utilisés par l’absorbante.

Principe général de l’ Article 209 du CGI déficit reportable :

• Une société soumise à l’impôt sur les sociétés peut reporter ses déficits sur les exercices suivants, dans la limite de 1 000 000 € par an, majoré de 50 % de la fraction du bénéfice excédant ce montant.
• En cas de fusion, TUP ou opération assimilée : En principe, ces opérations entraînent la perte du droit au report des déficits de la société absorbée ou dissoute, car elles sont assimilées à une cessation d’activité toutefois, si le transfert des déficits bénéficie d’un agrément (article 209, II du CGI),

Ces déficits de la société absorbée (ou dissoute via TUP), peuvent être transférés à la société absorbante, sous réserve d’obtenir un agrément préalable de l’administration fiscale

Pour ce faire :

• L’opération doit être placée sous le régime spécial des fusions (articles 210 A et suivants du CGI).
• L’opération doit avoir une justification économique réelle, autre que fiscale.
• L’activité, à l’origine des déficits, ne doit pas avoir subi de changement significatif (clientèle, moyens d’exploitation, volume d’activité, etc.) pendant la période où les déficits ont été constatés.
• L’activité doit être poursuivie pendant au moins 3 ans après l’opération, sans changement significatif.
• La demande d’agrément doit être déposée avant la réalisation de l’opération (pour une TUP, avant la fin du délai d’opposition des créanciers, soit 30 jours après la publication de la dissolution) .

A noter qu’il existe un cas particulier à savoir celui du transfert de plein droit (sans agrément) si le montant cumulé des déficits transférés est inférieur à 200 000 €, le transfert peut se faire de plein droit, sans agrément, sous réserve de conditions spécifiques (pas de gestion de patrimoine mobilier ou immobilier, pas de cession de fonds de commerce pendant la période de constatation des déficits, etc.).