🔳 Bénéficiaires effectifs :

Lors de son immatriculation, une société doit indiquer la ou les personnes physiques qui détiennent ou contrôlent une société : il s’agit des bénéficiaires effectifs. Toutes les informations concernant ces bénéficiaires effectifs sont centralisées dans le registre des bénéficiaires effectifs (RBE). L’accès à ces informations est désormais réservé à certaines personnes ou autorités.

La déclaration des bénéficiaires effectifs, est obligatoire et concerne toutes les sociétés immatriculées, y compris les SCI, en conformité avec la formalité, prévue par l’article L561-46 du Code monétaire et financier.

La déclaration est simple, rapide, et se fait directement en ligne à l’adresse :

https://procedures.inpi.fr

Aussi nous vous invitons vivement, si ce n’est déjà fait, à effectuer cette démarche dans les meilleurs délais pour rester en conformité avec la réglementation.

En effet, depuis le mois de juin 2025, un simple oubli ou une erreur peut entraîner la radiation d’office de votre société.

🔳 L’abattement de 85 % sur les plus-values de cession de titres (actions, parts sociales) s’applique dans un régime fiscal spécifique : celui de l’abattement renforcé pour durer de détention, prévu à l’article 150-0 D du Code général des impôts (CGI).

✅ Conditions pour bénéficier de l’abattement de 85 % :

1. Titres de PME de moins de 10 ans à l’acquisition :

• Les titres doivent avoir été acquis dans les 10 ans suivant la création de l’entreprise (au moment de l’acquisition, pas de la cession).

• L’entreprise doit être une PME au sens européen : moins de 250 salariés, chiffre d’affaires annuel < 50 M€ ou total de bilan < 43 M€.

2. Durée de détention minimale de 8 ans :

• L’abattement de 85 % s’applique uniquement si les titres ont été détenus plus de 8 ans avant la cession.

3. Société opérationnelle :

• L’entreprise doit exercer une activité commerciale, artisanale, libérale, industrielle ou agricole (pas de gestion de patrimoine mobilier ou immobilier).
• Elle doit être soumise à l’IS (impôt sur les sociétés).

4. Autres conditions :

• Le cédant doit être une personne physique.

• L’abattement s’applique sur les plus-values (hors PEA et hors titres dans un PEA-PME).

• Le régime de l’abattement renforcé s’applique à la plus-value imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu, donc hors option pour le PFU (flat tax).

Il convient donc d’opter pour l’imposition au barème de l’IR pour bénéficier de cet abattement.

• L’abattement renforcé ne s’applique pas aux prélèvements sociaux (17,2 % sur la totalité de la plus-value).

🔳 Plus-values immobilières / LMP:

Pour ce qui est de la taxation sur les plus-values lors de la revente des biens meublés, les LMP et les LMNP ne sont pas logés à la même enseigne :

• Le LMNP est soumis au régime des particuliers. Il n’est donc pas taxé dès lors qu’il possède le bien depuis plus de 22 ans, et il est même exonéré de cotisations sociales après 30 ans de détention.

• Lorsque le LMP génère de la plus-value sur la vente d’un de ses biens meublés, c’est cette fois le régime des plus-values professionnelles qui s’applique. Plusieurs exonérations sont alors possibles :

• Si le LMP exerce son activité depuis plus de 5 ans – la signature du premier bail constituant le point du départ – et qu’il génère un chiffre d’affaires inférieur à 90 000 €,il bénéficie d’une exonération totale d’impôt (à noter qu’il s’agit d’une exonération au sens fiscal. Il reste le côté charges sociales éventuelles à traiter) ;

• S’il exerce son activité depuis plus de 5 ans – la signature du premier bail constituant le point du départ – mais qu’il génère cette fois un chiffre d’affaires compris entre
90 000 € et 126 000 €, il bénéficie d’une exonération partielle d’impôt.

L’administration fiscale indique bien que le critère de prépondérance des revenus s’apprécie en tenant seulement compte des revenus imposables en France. Aussi, un non-résident sera assujetti au régime LMP dès lors qu’il ne dispose pas d’autres revenus imposables en France supérieurs aux recettes de ses locations meublées. Cette situation présente des avantages et des difficultés :

• En régime LMP, le contribuable a l’avantage de pouvoir imputer sur son revenu global, les déficits, sans limitation du montant et, le cas échéant, bénéficier d’une exonération d’IFI (« IFI »)

• En cas de cession du bien, le loueur (LMP) pourra être exonéré d’impôt sur la plus-value dès lors que l’activité est exercée de manière professionnelle pendant 5 ans.

Dans le cas où la plus-value n’est pas exonérée, elle sera imposée après application d’un abattement égal à 10 % par année de détention du bien au-delà de la cinquième.

• Le loueur (LMP) peut transmettre l’activité et le bien à ses enfants, en plaçant sa plus-value latente sous un régime de report d’imposition. Cette plus-value en report peut être totalement exonérée si le donataire poursuit l’activité pendant 5 ans.

Avant l’abrogation de l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, le Loueur en Meublé Professionnel recevait automatiquement, et ce dès qu’il s’était inscrit, des appels à cotisations du Régime Social des Indépendants (RSI), devenu aujourd’hui Sécurité Sociale des Indépendants (SSI).

D’ailleurs, le LMP, qui était déjà immatriculé au Registre du Commerce et des Services avant que la réforme n’entre en vigueur, continue de recevoir des appels et reste redevable des cotisations sociales. Mais, maintenant que cette condition d’inscription a disparu, le LMP qui ne s’est pas immatriculé ne reçoit pas ces appels et n’est pas, en règle générale, redevable des cotisations sociales de la SSI.

Désormais, charge au LMP de s’affilier à l’URSSAF dès qu’il acquiert ce statut. Il s’agit d’une obligation.

Il existe toutefois une exception à cette règle qui concerne aussi bien le LMP que le LMNP : à savoir que seul le loueur qui génère plus de 23 000 € de recettes annuelles de la location de ses meublés au titre de la location saisonnière, doit régler des cotisations sociales.

Il convient de préciser que, pour les non-résidents, il n’y a pas de cotisations sociales à payer si ils cotisent déjà dans un autre État membre de l’Union Européenne.

Toutefois, il existe l’exception suivante introduite par une réponse ministérielle : si la location saisonnière génère un chiffre d’affaires supérieur à 23 000 € mais est confiée à un professionnel de l’immobilier qui est détenteur de la carte de gestion immobilière, le loueur en meublé n’est pas assujetti au régime sécurité sociale des indépendants ou au régime général et n’a pas l’obligation de cotiser.

Les loueurs en meublé percevant plus de 23 000 € de revenus en location saisonnière, qui sont redevables de cotisations sociales, peuvent établir leurs déclarations de trois manières :

• Soit-ils déclarent leur activité sur net-entreprises.fr. Le taux, qui est calculé en fonction du résultat de l’activité, est plus ou moins de 41 % sur le résultat avec un montant minimal annuel de 1 200 €.

• Soit-ils font leur déclaration auprès de l’URSSAF et choisissent le régime général (uniquement si les recettes sont inférieures 85 800 €). Ici, le taux est calculé avec un abattement en fonction du fait que le bien est classé meublé de tourisme ou non. En moyenne, le taux est d’environ 19 % des recettes et de 6 % pour les revenus locatifs provenant de biens classés meublés de tourisme.

• Soit-ils établissent leur déclaration auprès de l’URSSAF en optant pour le régime de l’auto-entrepreneur. Dans ce cas, le taux est d’à peu près 22,7 % et 6 % si les loyers bruts perçus au titre de la location saisonnière concernent des biens classés meublés de tourisme. Le classement a donc tout son sens en location meublée saisonnière puisqu’il permet de bénéficier de cotisations sociales réduites.

La location LMP, qui entraîne des cotisations sociales, valide au minimum 3 trimestres de retraite par an.

En effet, en LMP, le loueur doit s’acquitter de cotisations sociales auprès de la sécurité sociale des indépendants (ex RSI). Cette cotisation est calculée sur le bénéfice net de l’activité de location meublée soit après déduction des charges et amortissements. Or, le loueur ayant très souvent un résultat nul donc aucun bénéfice du fait des charges et amortissements, doit s’acquitter alors des cotisations minimales de + /- 1200 €. Cette cotisation permet d’obtenir une couverture sociale en France et la validation de 3 trimestres de retraite.

Une personne qui détient des biens en LMP peut échapper à l’IFI s’il satisfait aux critères suivants :

• Générer des revenus locatifs > 23 000 Euros.

• Que les revenus après déductions des charges et amortissements soient bénéficiaires.

• Que ces mêmes revenus soient supérieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal sans tenir compte des pensions de retraites (il faut que la location meublée soit l’activité principale du foyer fiscal, donc si le propriétaire est salarié par ailleurs, peu importe les revenus, c’est bien son activité de salarié qui est principale et non pas le meublé).

Toutes les 3 conditions doivent être validées notamment :

Le loueur en meublé professionnel, dont les revenus d’activité sont déficitaires ou nuls, reste assujetti à l’IFI !

Les sommes perçues, pour le compte de pensions de retraites, ne sont pas comptabilisées dans les revenus fiscaux du foyer comme le précise le code des impôts.

Cette dernière condition n’est donc pas appréciée de la même façon que pour les impôts sur le revenu. En effet, on ne prend pas en compte les pensions de retraite dans les revenus nets, ce qui signifie :

• Qu’un loueur en meublé puisse ne pas être reconnu LMP au sens de l’impôt sur le revenu parce qu’il est retraité et perçoit des pensions de retraite plus conséquentes que les loyers issus de la location meublée ;

• Que ce même loueur, qui a le statut de LMNP selon les critères de l’impôt sur le revenu peut être considéré comme LMP au sens de l’impôt sur la fortune immobilière, les pensions de retraite n’étant pas prises en compte.

Pour les biens loués en LMNP, leur valeur est intégrée dans le calcul de l’IFI.

Ces dernières années, des changements importants sont intervenus concernant les statuts des LMP et des LMNP. L’introduction de la loi de finances 2020 a modifié les conditions d’obtention du statut de LMP : il s’agit d’une modification importante qui conduit de nombreux Français résidant à l’étranger et n’ayant pas de revenus autres que les revenus locatifs en France à être de fait requalifié en loueurs en meublé professionnels car ils remplissent les nouvelles conditions d’obtention du statut LMP.