La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant à plusieurs personnes (au moins deux associés) de détenir et gérer un patrimoine immobilier commun.

La SCI est une société de nature civile ayant pour objet principal la détention, la gestion et la transmission de biens immobiliers. Elle est régie principalement par les articles 1845 et suivants du Code Civil.

Sa création implique certaines obligations légales et administratives :

• Rédaction des statuts : ils doivent définir l’objet social, les apports, la répartition des parts, les règles de fonctionnement.
• Immatriculation au RCS : la SCI doit être enregistrée auprès du greffe du tribunal de  commerce.
• Tenue d’assemblées : les décisions importantes (approbation des comptes, modifications statutaires) doivent être prises en assemblée et consignées dans des procès-verbaux.
• Publication légale : annonce dans un journal habilité lors de la constitution.
• Obligations fiscales : déclaration annuelle des résultats (formulaire 2072 pour SCI à l’IR, 2065 pour SCI à l’IS).
• Comptabilité : simplifiée pour une SCI à l’IR, mais obligatoire et complète pour une SCI à l’IS (bilan, compte de résultat).
• Respect des règles de gestion : la SCI ne peut pas exercer une activité commerciale (sauf location meublée, qui entraîne l’IS).

En principe, une SCI n’est pas tenue d’établir une comptabilité selon les règles du Plan Comptable Général. Toutefois plusieurs dispositions juridiques sont susceptibles de remettre en cause ce principe et d’imposer l’établissement de comptes annuels du fait, notamment de la forme de la SCI, de sa taille, de ses dispositions statutaires, de la nomination volontaire ou obligatoire d’un commissaire aux comptes.

Aucune règle n’impose une date de clôture spécifique toutefois le gérant se doit de rendre compte aux associés au moins une fois par an, ce qui implique en pratique que la SCI clôture au minimum un exercice par an. Il est d’usage de fixer la date de clôture au 31 décembre de chaque année, mais ce n’est pas une obligation.

La SCI présente plusieurs avantages :

• Faciliter la gestion collective d’un bien immobilier (famille, investisseurs).
• Optimiser la transmission : possibilité de donner des parts sociales avec abattements fiscaux.
• Souplesse statutaire : liberté dans la répartition des pouvoirs et des bénéfices.
• Protection patrimoniale : séparation entre patrimoine personnel et celui de la SCI.
• Optimisation fiscale : choix entre IR et IS selon la stratégie.

1. SCI à l’IR (Impôt sur le Revenu)

• Régime par défaut : la SCI est dite « transparente ».

• Les bénéfices sont imposés chez les associés, proportionnellement à leurs parts.

• Avantages :

• Déduction des charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxes).

• Imputation du déficit foncier sur le revenu global (plafond 10 700 €).

• Plus-values immobilières avec abattements pour durée de détention (exonération après 22 ans).

• Inconvénients :

• Imposition selon le barème progressif (jusqu’à 45 % + prélèvements sociaux).

• Même les bénéfices non distribués sont imposés.

2. SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés)

• Option possible ou obligatoire si activité commerciale (ex. location meublée).

• La SCI est dite « opaque » : c’est la société qui paie l’impôt (15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %).

• Avantages :

• Déduction des frais d’acquisition et amortissement du bien.

• Réduction de l’imposition immédiate pour les associés à forte TMI.

• Inconvénients :

• Plus-values imposées au régime professionnel (sans abattement pour durée de détention).

• Fiscalité des dividendes en cas de distribution.

• Option irrévocable après 5 ans.

En résumé, le choix entre ir et is, découle de ce qui suit :

• IR = simplicité, intéressant pour détention longue et transmission.

• IS = optimisation à court/moyen terme, surtout si travaux et amortissements importants.

Que la SCI soit soumise à l’IR ou à l’IS, elle se doit, comme toutes les sociétés procéder à une affectation des résultats en conformité avec ses statuts et formalisé par un procès-verbal d’Assemblée Générale.