De plus en plus, les investisseurs immobiliers profitent du dispositif de “Loueurs en meublés”.

En fait plusieurs types de location cohabitent.

Ainsi est-il possible de donner en location des “meublés” à différentes sortes de preneurs qui peuvent les utiliser :

• à titre de résidence principale ;
• à titre de résidence secondaire ;
• à titre de résidence touristique saisonnière ;
• en locations dans des résidences étudiantes ;
• en locations dans des résidences individualisées ;
• en qualité de chambres d’hôtes et/ou gîtes.

Présentement, force est de constater que beaucoup de propriétaires, qui donnaient des immeubles en location les ont « passés » en “meublé”.

Attention toutefois à gérer, en parallèle les problématiques juridiques, comptables, fiscales et sociales liées à ce mode de location.

Analysé comme une “niche fiscale” le législateur a tendance à vouloir en réduire les avantages fiscaux.

Ainsi est-il à craindre que la fiscalité, liée aux loueurs en meublés, ne soit harmonisée avec celui des revenus fonciers lequel se caractérise par un taux d’abattement fiscal à 30 % (au régime micro-foncier) et la fin de la possibilité de constater un amortissement au réel, avec, pour conséquences de réduire – d’environ un point – la rentabilité des investissements locatifs en meublé.

In fine, il appartient à l’administration fiscale de juger, d’apprécier, au cas par cas, si un établissement, proposant une location de logements meublés, eu égard aux conditions dans lesquelles cette prestation est offerte, et est en situation de concurrencer potentiellement les entreprises hôtelières.

En tout état de cause, depuis le 1er janvier 2024, sont exonérés de TVA :

• Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis, à usage d’habitation”.

Toutefois l’exonération ne s’applique pas :

• Aux prestations d’hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire qui remplissent les conditions cumulatives suivantes :
• Elles sont offertes au client pour une durée n’excédant pas trente nuitées, sans préjudice des possibilités de reconduction proposées,
• Elles comprennent la mise à disposition d’un local meublé et, au moins, trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
• Soit, aux locations de logements meublés à usage résidentiel dans le cadre de secteurs autres que ceux mentionnés précédemment, qui sont assorties d’au moins trois des prestations suivantes :
• Le petit déjeuner,
• Le nettoyage régulier des locaux,
• La fourniture de linge de maison,
• La réception même non personnalisée de la clientèle.

Ainsi l’assujettissement à TVA s’avère toujours conditionné au fait de proposer 3 des 4 prestations para-hôtelières, mais avec une condition supplémentaire uniquement pour les activités dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire où les prestations d’hébergement doivent être offertes au client pour une durée n’excédant pas 30 nuitées.

Ces conditions s’appliquent à toutes les formes d’hébergement touristique (hôtels, auberges, résidences de tourisme, gîtes ruraux, meublés de tourisme, etc…) de sorte qu’il n’existe désormais plus de différence entre les modalités de taxation dans le secteur hôtelier et les secteurs ayant une fonction similaire ;

Ainsi, dorénavant, pour estimer l’assujettissement à la TVA de certaines locations en meublé, il importe de regarder les conditions dans lesquelles la prestation de location est offerte.

En particulier, la possibilité, pour le client, de :

• Réserver l’hébergement à la nuitée,
• Les prestations fournies autre que l’hébergement.

Si l’activité exercée se trouve être en concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières, la location s’avère passible de la TVA privilégiant en cela la situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières ( et non point uniquement sur la présence d’au moins trois prestations hôtelières).

Sur le plan de l’impôt sur le revenu, suite à la loi de finances 2024, applicable rétroactivement aux revenus de 2023, le régime d’imposition applicable faisait le distinguo entre :

• Activité de loueur de chambre d’hôtes,
• Activité de loueur de meublé de tourisme,
• Autres activités de meublés.

Vu la complexité des textes en cause, qui conduisait, pour beaucoup de loueurs en meublé de tourisme non classé à l’impossibilité de bénéficier d’un régime micro, Bercy a, début 2024, admis que des contribuables pouvaient continuer à appliquer, aux revenus de 2023, des dispositions antérieures…….sauf si les nouvelles dispositions son plus favorables au contribuable.

Pour ce qui a trait aux revenus de 2024, il est fort improbable que le texte de la loi de finances pour 2024 ne trouve à s’appliquer et, dès lors, il convient d’attendre la loi de finances pour 2025.

Pour ce qui a trait à l’IFI, il convient de distinguer selon qu’il s’agit :

• de la valeur de biens immobiliers,
• de la valeur de titres de société.

Ainsi, pour les locaux d’habitation loués meublés, ils peuvent être considérés comme des outils professionnels pour l’assiette de l’IFI aux conditions cumulatives suivantes :

• les membres du foyer fiscal réalisent plus de 23000€ de recettes annuelles
  et
• retirent de cette activité plus de 50% des revenus à raison desquels le foyer fiscal est soumis à l’IR.

Au regard de ce qui précède, il est évident que la législation ne saurait tarder à durcir les règles applicables. Ainsi, les limites du régime micro seront revues ainsi que celui du calcul applicable aux LMNP pratiquant le meublé de tourisme qui conduira à prendre en considération le montant des amortissements déduits pour le calcul de la plus-value immobilière.

Vu cette tendance et si cela venait à se confirmer, il importera alors d’explorer d’autres pistes…..